Wenn mehrere Angehörige gemeinsam ein Haus oder eine Eigentumswohnung erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. In dieser müssen sich die Erben darauf einigen, was mit der geerbten Immobilie geschehen soll. Die große Frage lautet: Wie lässt sich eine Erbengemeinschaft auflösen und welche Optionen stehen den Miterben zur Verfügung?
Erbengemeinschaft bei Vermietung: Fortbestand statt Auflösung
Entscheiden sich die Miterben dafür, die geerbte Immobilie zu vermieten, bleibt die Erbengemeinschaft bestehen. Für das gemeinschaftliche Vermieten gelten:
- Gemeinsame Verwaltung und Instandhaltung
- Aufteilung der Einnahmen entsprechend den Erbquoten
- Entscheidungen, die einstimmig oder im Rahmen der gesetzlichen Regelungen getroffen werden müssen
Wer eine Erbengemeinschaft auflösen möchte, wird mit dieser Lösung allerdings keine schnelle Trennung erreichen.
Verkauf oder Aufteilung: So wird die Erbengemeinschaft aufgelöst
1. Möglichkeit: Verkauf der Immobilie an Dritte
Ein klassischer Weg zur Auflösung der Erbengemeinschaft ist der gemeinsame Verkauf der geerbten Immobilie an externe Käufer. Dabei profitieren alle Erben von einem Erlös, der entsprechend ihrem Erbanteil aufgeteilt wird. Wichtige Punkte hierbei sind:
- Einigkeit
Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen. - Wert der Immobilie
Eine objektive Immobilienbewertung ist ratsam, um Unstimmigkeiten zu vermeiden und den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen. - Formalitäten
Der notarielle Kaufvertrag und die rechtzeitige Begleichung von Nachlassverbindlichkeiten (z. B. offene Rechnungen des Erblassers) sind grundlegende Schritte, bevor die Erbengemeinschaft aufgelöst werden kann.
2. Möglichkeit: Verkauf an einen Miterben
Möchte ein Miterbe das Haus oder die Eigentumswohnung selbst übernehmen, kann er die übrigen Erben auszahlen. In diesem Fall wird er zum Alleineigentümer und die Erbengemeinschaft endet ebenfalls. Allerdings setzt dies voraus, dass der betreffende Miterbe finanziell in der Lage ist, den Erbanteil der Miterben zu übernehmen.
3. Möglichkeit: Begründung von Wohnungseigentum
Gerade bei Mehrfamilienhäusern kann es sinnvoll sein, die Immobilie in mehrere, rechtlich eigenständige Wohnungseinheiten aufzuteilen. Diese können dann entweder von verschiedenen Erben genutzt oder einzeln verkauft werden:
- Umwandlung in Wohneigentum
Hierbei gilt es, gesetzliche Vorschriften zu beachten. Unter anderem haben bestehende Mieter ein Vorkaufsrecht. - Flächenaufteilung
Ein unabhängiger Sachverständiger oder Notar kann den Wert jeder Wohneinheit taxieren, damit ein fairer Ausgleich unter den Erben möglich ist.
Erst nach Umsetzung dieser Schritte und dem Klären aller Nachlassverbindlichkeiten lässt sich die Erbengemeinschaft auflösen.
Eigennutzung durch einen Erben: Was gilt für § 577a BGB?
Will ein Miterbe selbst in die geerbte Immobilie einziehen, kann er das in bestimmten Fällen auch bei vermieteten Objekten geltend machen:
- Eigenbedarf (§ 577a BGB)
Diese Regelung kommt zum Tragen, wenn der Erbe oder ein naher Angehöriger selbst Wohnraum benötigt. - Fristen und Auflagen
Bei bestehenden Mietverhältnissen sind gesetzliche Kündigungsfristen und ein eventueller Vorrang von Mietern zu beachten.
Eine Erbengemeinschaft auflösen können Sie allerdings auch hier nur, wenn sämtliche weiteren Erben einverstanden sind oder eine Ausgleichszahlung erfolgt.
Zeitpunkt der Auflösung der Erbengemeinschaft
Ob durch Verkauf an Dritte, Auszahlung eines Miterben oder Aufteilung in mehrere Wohneinheiten: Die Erbengemeinschaft ist erst dann aufgelöst, wenn
- Alle Erben ihren Anteil an der Immobilie veräußert haben oder
- Nur noch ein einziger Miterbe als Alleineigentümer übrig bleibt und
- Alle Nachlassverbindlichkeiten (z. B. Bestattungskosten, Schulden des Erblassers) beglichen sind.
Unterstützung beim Verkauf geerbter Immobilien
Sie sind Teil einer Erbengemeinschaft und möchten die Immobilie verkaufen, um die Erbengemeinschaft aufzulösen?
Wir helfen Ihnen gerne weiter:
- Schnelle Immobilienbewertung
Wir ermitteln zügig den realistischen Marktwert Ihrer geerbten Immobilie. - Professioneller Verkaufsprozess
Gemeinsam entwickeln wir eine Verkaufsstrategie, die auf Ihre Bedürfnisse und die Marktgegebenheiten in Ihrer Region abgestimmt ist. - Faires Kaufangebot
Auf Wunsch unterbreiten wir Ihnen direkt ein Angebot, um den Verkaufsprozess zu beschleunigen.
Fazit: Erbengemeinschaft auflösen – Entscheidungen für eine klare Zukunft
Mehrere Angehörige, die gemeinsam eine Immobilie erben, stehen vor wichtigen Fragen zur zukünftigen Nutzung oder Veräußerung. Ob Vermietung, Aufteilung oder Verkauf – jede Entscheidung hat Auswirkungen auf die Auflösung der Erbengemeinschaft. Mit der richtigen Beratung und professioneller Unterstützung finden Sie den besten Weg, Ihre geerbte Immobilie zu verwerten oder an einen Miterben zu übertragen.
Möchten Sie Ihre geerbte Immobilie veräußern?
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