Die Erbschaftssteuer auf Immobilien wird immer dann relevant, wenn Sie durch den Tod einer Person eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück erben – vorausgesetzt, Sie nehmen das Erbe an. Rechtlich spricht man hierbei von einem „Erwerb von Todes wegen“. Sämtliche gesetzlichen Regelungen dazu finden sich im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG).
Erbschaftssteuer auf Immobilien entsteht immer dann, wenn jemand stirbt und Sie eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Haus erben (und das Erbe auch annehmen).
Auf Seiten des Erben liegt ein so genannter Erwerb von Todes wegen vor. Sämtliche gesetzlichen Regelungen zur Erbschaftssteuer sind im Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) geregelt.
Wann fällt Erbschaftssteuer für Immobilien an?
Sobald ein Erbfall eintritt und Sie eine Immobilie übernehmen, müssen Sie – laut § 30 ErbStG – innerhalb von drei Monaten das zuständige Finanzamt informieren. Das ist in der Regel jenes Finanzamt, das zuletzt für den Verstorbenen zuständig war. Das Finanzamt prüft anschließend, ob eine Steuerpflicht besteht und wie hoch diese gegebenenfalls ausfällt.
Faktoren, die die Höhe der Erbschaftssteuer bestimmen
Freibeträge und Verwandtschaftsgrad
Die Höhe der Erbschaftssteuer ist abhängig von den jeweiligen Freibeträgen, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen richten. Kinder, Ehegatten und Lebenspartner profitieren dabei im Vergleich zu entfernteren Verwandten von deutlich höheren Freibeträgen.
Verkehrswert der Immobilie
Ebenfalls wichtig ist der aktuelle Verkehrswert der vererbten Immobilie. Je nach Lage, Ausstattung und Baujahr kann dieser stark variieren. Das Finanzamt kann für die Wertermittlung entweder ein Vereinigtes Verfahren nutzen oder ein Sachverständigengutachten heranziehen.
Steuerklasse und Steuersatz
Der zu zahlende Steuersatz richtet sich nach der jeweiligen Steuerklasse des Erben (z. B. Steuerklasse I für Ehegatten und Kinder). Innerhalb dieser Steuerklassen gilt eine progressive Staffelung – je höher die Erbschaft, desto höher der Steuersatz.
Steuerbefreiung für selbst genutzte Immobilien
Unter bestimmten Voraussetzungen sind bestimmte Erben – insbesondere Kinder, Ehegatten oder Lebenspartner – von der Erbschaftssteuer auf Immobilien befreit. Hierzu muss:
- Der Verstorbene kurz vor seinem Tod in der betreffenden Immobilie gewohnt haben.
- Die erbende Person diese Immobilie unmittelbar weiter selbst nutzen.
Bei Kindern gilt zusätzlich, dass nur die Wohnfläche über 200 m² hinaus versteuert wird. Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner greift diese Flächenbegrenzung hingegen nicht.
Wichtig: Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft, vermietet oder leerstehend gehalten, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend (Nachversteuerungsvorbehalt).
Verkauf der geerbten Immobilie
Nicht immer entscheiden sich Erben für die eigene Nutzung der geerbten Immobilie. Wenn Sie nach sorgfältiger Abwägung einen Verkauf der geerbten Immobilie anstreben, stehen wir Ihnen gerne mit unserer langjährigen Erfahrung zur Seite. Dabei beraten wir Sie nicht nur über mögliche Strategien, sondern unterstützen Sie auch bei der Abwicklung mit Kaufinteressenten, bei Preisverhandlungen und bei sämtlichen Behördengängen.
DOMINO Bau – Ihr Partner für Immobilienverkäufe und -entwicklungen
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Fazit: Erbschaftssteuer bei Immobilien im Blick behalten
Die Erbschaftssteuer bei Immobilien kann für Erben eine komplexe Herausforderung darstellen. Entscheidend ist, frühzeitig Klarheit über Freibeträge, Steuerklassen und mögliche Befreiungen zu gewinnen und das geerbte Haus, die Wohnung oder das Grundstück rechtzeitig beim Finanzamt anzuzeigen.
Ob Sie die geerbte Immobilie selbst nutzen oder verkaufen möchten – eine professionelle Beratung ist oftmals der Schlüssel, um steuerliche Fallstricke zu vermeiden und den richtigen Weg zu finden.
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